Home 9 Magazin 9 BIM Praxis 9 Flächeneffizienz von Bürogebäuden mit BIM optimieren

Flächeneffizienz von Bürogebäuden mit BIM optimieren

Autor: TWINGINE Redaktion

8 Min.

Bei der Planung und Nutzung von Immobilien ist die Wirtschaftlichkeit ein wesentlicher Faktor. Ein Indikator dafür, wie wirtschaftlich sich Immobilien nutzen lassen, ist die Flächeneffizienz. Besonders bei Bürogebäuden werden effiziente Flächen immer wichtiger. Wie können Bauherren ihre Immobilien dahingehend optimieren und welche Rolle spielt BIM dabei?

Status quo bei Büroimmobilien

Gute Nachrichten für Bauherren und Immobilienbetreiber: Das Büro wird auch nach überstandener Pandemie nicht aussterben – das legt zumindest eine Studie von StepStone nahe, für die 28.000 Beschäftigte und 2.000 Personalverantwortliche befragt wurden.

Das sind die Kernergebnisse:

  • Bei den meisten Unternehmen ist der vollständige Umzug ihrer Angestellten ins Homeoffice nicht geplant: In mehr als jedem 4. Unternehmen wird mobiles Arbeiten die Ausnahme bleiben.
  • Fast genauso viele Unternehmen planen, ihren Mitarbeitenden die Wahl des Arbeitsortes freizustellen.
  • Jedes 5. Unternehmen gibt an, noch nicht ausreichend für flexible Arbeitsprozesse aufgestellt zu sein.

Die Ergebnisse zeigen allerdings auch: Die Art, wie Unternehmen ihre Büros nutzen, hat sich drastisch verändert und befindet sich noch immer in einem tiefgreifenden Wandel. Hinzu kommt auch immer stärker das Thema Kosten: Unternehmen müssen sparen und können dies über neue Formen der Büronutzung erreichen.

Diesem Wandel müssen nicht nur die Nutzer von Büroflächen begegnen, sondern auch Bauherren und Immobilienentwickler. Das Stichwort lautet: Flächeneffizienz. Was zeichnet flächeneffiziente Immobilien aus und wie können moderne Planungsmethoden wie Building Information Modelling (BIM) dazu beitragen, die Flächeneffizienz zu optimieren?

Was ist Flächeneffizienz? Definition und Berechnung

Ähnlich wie bei der allgemeinen Wirtschaftlichkeit von Gebäuden geht es auch bei effizienten Flächen um die Frage, wie sich Nutzen und Ertrag im Vergleich zu Kosten und Aufwand verhalten.

Die Flächeneffizienz oder Flächenwirtschaftlichkeit gibt an, wie effizient Flächen innerhalb eines Gebäudes genutzt werden können. Zwei wichtige Flächeneffizienz-Kennzahlen sind in diesem Zusammenhang die Bruttogrundfläche (BGF) und die Nutzungsfläche (NF) von Gebäuden.

  • Die Bruttogrundfläche umfasst die Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes. Sie unterteilt sich in die Nettoraumfläche und die Konstruktionsgrundfläche.
  • Die Nutzungsfläche ist ein Teil der Nettoraumfläche und umfasst neben nutzbaren Flächen, zum Beispiel für die Büroarbeit, auch alle Verkehrsflächen.

Die Berechnung von BGF und NF ist in der DIN 277 geregelt, die seit 2015 in einer neuen Fassung vorliegt: der DIN 277-1. Die Neuerungen betreffen unter anderem Änderungen von Bezeichnungen einzelner Flächen. So hieß die Nutzungsfläche in der alten Fassung „Nutzfläche“.

Flächeneffizienz berechnen

Die Flächeneffizienz berechnet sich wie folgt:

Flächeneffizienz = Nutzungsfläche (NF) in qm / Bruttogrundfläche (BGF) in qm

Je höher der Wert, desto besser. Allerdings darf eine hohe Flächeneffizienz nicht auf Kosten der Nutzbarkeit von Flächen durch den Menschen gehen. Zudem sind der Effizienz durch Regelungen für den Arbeits- und Brandschutz Grenzen gesetzt.

Nutzer von bestehenden Büroimmobilien interessiert dagegen vor allem, wie viel Fläche pro Mitarbeiter oder Arbeitsplatz eine bestimmte Fläche bietet (Bürofläche / Anzahl der Mitarbeiter oder Arbeitsplätze) und wie diese Fläche effizient genutzt werden kann. Hier gilt: je niedriger der Wert, desto besser. Auch dabei dürfen der Komfort der Menschen sowie gesetzliche Rahmenbedingungen nicht außer Acht gelassen werden.

Wie Bauherren und Immobiliennutzer von optimierter Flächeneffizienz profitieren

Die Pandemie sorgte nur kurzzeitig für schlechte Stimmung im Büroimmobilienmarkt. Eine aktuelle Studie der International Real Estate Business School (IREBS) und der Privatbank Berenberg prophezeit Büroimmobilien eine rosige Zukunft.

Die Studienautoren sind überzeugt: Bürogebäude bleiben auch in den nächsten zehn Jahren eine wichtige Anlageklasse für Investoren und Finanzierer. Sowohl die Zahl der Bürobeschäftigen als auch die Nachfrage nach Büroflächen werden steigen.

Die Studie stellt sieben Szenarien für die nächsten zehn Jahre auf und kommt unter anderem zu dem Ergebnis: Die Gebäudeflexibilität – und damit verbunden auch die Flächeneffizienz – wird zum zentralen Wertbestimmungsfaktor für Immobilien.

Vorteile im Überblick

Die Flächeneffizienz ist ein wichtiges Instrument für Bauherren, Investoren und Immobiliennutzer, um die Wirtschaftlichkeit ihrer Immobilien beurteilen zu können:

  • Bauherren haben damit eine wichtige Kennzahl, um ihre Projekte effizient planen und Gebäude miteinander vergleichen zu können.
  • Investoren können anhand der Flächeneffizienz lukrative Objekte identifizieren.
  • Für Verkäufer von Immobilien ist eine optimierte Effizienz der Flächen nach DIN 277 ein gutes Verkaufsargument.
  • Unternehmen, die ihre Büroflächen optimal nutzen, können Kosten reduzieren.
  • Eine effizientere Nutzung von bestehenden und neuen Flächen bringt außerdem Vorteile für den Klimaschutz und ermöglicht nachhaltiges Bauen.

Wie können Unternehmen ihre Büroflächen effizienter nutzen?

Flächenkosten stellen heute nach den Personalkosten den zweitgrößten Kostenfaktor für Unternehmen dar. Sie müssen ihre Büroflächen deshalb an moderne Arbeitsprozesse anpassen, indem sie auf intelligente und flexible Nutzungskonzepte setzen.

Im Zentrum stehen dabei Fragen wie:

  • Wie werden Beschäftigte in Zukunft arbeiten?
  • Wie lassen sich hybride Arbeitsformen umsetzen und im Arbeitsalltag planen – zum Beispiel durch die Buchung eines Arbeitsplatzes per App?
  • Welche Flächen sind vorhanden und wie können sie genutzt werden?
  • Wie lassen sich ansprechende Büroflächen umsetzen?
  • Welche Raumaufteilung vereinfach die Arbeit und wie können eine modulare Einrichtung und auf Flexibilität ausgerichtete Immobilien die Aufteilung verbessern?

Wie können Bauherren die Effizienz von Flächen optimieren?

Die Optimierung der Flächeneffizienz beginnt schon mit der Planung von Immobilien. Damit Bauherren optimale Ergebnisse erzielen können, müssen sie zum einen auf die veränderten Anforderungen der Immobiliennutzer reagieren. Zum anderen benötigen sie transparente Daten und digitale Gebäudemodelle, um geplante Büroflächen vergleichen und einfach optimieren zu können.

Mögliche Maßnahmen für effizientere Flächen schlägt zum Beispiel die Bayerische Architektenkammer vor:

  • Nicht nutzbare Flächen vermeiden: Flächen sollten so geplant werden, dass sie einfach nutzbar und möblierbar sind – Kurven oder zu spitze Winkel sind zu vermeiden.
  • Geschosshöhe ausnutzen: Eine große Raumhöhe hat in Gebäuden Einfluss auf die Bau- und Energiekosten. Ist sie jedoch zu niedrig, beeinträchtigt das die Nutzungsflexibilität des Gebäudes und die technische Ausstattung. Zudem kann eine zu niedrige Raumhöhe als unangenehm empfunden werden. Hier gilt es, die Höhe so niedrig wie möglich und so hoch wie nötig zu planen.
  • Anteil der Nutzfläche erhöhen: Durch die effiziente Planung von Verkehrsflächen kann der Anteil von Nutzungsflächen an der Gesamtfläche und damit auch die Flächeneffizienz erhöht werden.

Doch die Flächenoptimierung darf nicht auf Kosten der Qualität von Büroimmobilien gehen. Unternehmen müssen ansprechende Büroflächen schaffen und die tatsächliche Nutzfläche im Büro muss die Mitarbeitenden befähigen, produktiv zu arbeiten. Mehr Mobile Working, das Ende des Silodenkens in Unternehmen, zunehmende Projektarbeit und der Wunsch von Arbeitnehmern nach flexiblerem Arbeiten sind nur einige der Faktoren, die eine nutzerzentrierte Gebäudeplanung berücksichtigen muss.

Erfolgsfaktor Flächeneffizienz: Bürogebäude mit BIM wirtschaftlicher planen

Eine intelligente und wirtschaftliche Flächennutzung setzt zum Beispiel durchdachte Verkehrsflächen und Achsraster voraus. Bauherren können mit digitalen Tools genau identifizieren, mit welchen Stellschrauben sich Flächeneffizienzpotenziale heben lassen.

Der Building Model Analyzer von TWINGINE, basierend auf BIM, unterstützt Bauherren dabei, ihre Optionen vergleichen und fundierte, valide Entscheidungen treffen zu können. Dazu wird auf Basis vorhandener Daten von Architekten und anderen Fachplanern ein digitales Gebäudemodell erstellt.

In der TWINGINE-Software können Bauherren automatisiert, modellbasiert und entsprechend der DIN 277 oder weiterer Flächenstandards wie der gif die Effizienz ihrer geplanten Gebäude ermitteln und in Dashboards visualisieren lassen. Sie erkennen so auf einen Blick die verschiedenen Potenziale, um die Flächeneffizienz ihres Gebäudemodells zu steigern.

Ihre Profi-Insights für die Real-Estate-Branche

Welche Benefits bietet BIM in Real-Estate-Projekten? Wie unterstützen digitale Zwillinge Bauherren? Und wie können Sie Ihre BIM-Daten noch effizienter nutzen? Antworten liefert das E-Book BIM in der Praxis.

Geschrieben von:

TWINGINE Redaktion

Entdecken Sie unser Magazin.